巴黎楼市在大家印象中一直是“稳中有进”，没有暴利和国内投资的“刺激”，但保值、抗震、流动性强，是像黄金一样的“硬通币”。一栋好房可以世代相传，既是品味的象征又安全稳涨。加上巴黎引以为傲的文化底蕴，浪漫气质和那“je ne sais quoi”的自信，从不嫉妒伦敦纽约到目前为止还遥遥领先的“吸国人金力”，只满足吸引高质高量“有情怀的富豪”。谁曾想到过巴黎的楼市也曾经历过泡沫、崩盘、暴涨各个刺激阶段？
1960-2020巴黎房价走势
自去年新冠疫情以来，大家最关心的话题之一就是房市的涨，跌，量：房东怕跌，想买的盼跌，看热闹的唱跌（人性自然的偏爱危机心理），房产经纪人就怕“僵场“，没了交易量。作为在业界”耕耘“了近20年的笔者，法国红线资本地产的创始人，今天就先以史为鉴，给大家分享一下巴黎房产30年来的跌宕起伏，比你想象中的精彩哦！
2021年的巴黎楼市 泡沫？
巴黎、伦敦、纽约10年价格走势
01
最惨烈的七年：1990-1997
80年代恶性投资和全球资本的涌入导致了巴黎房市的疯涨：房价在1986到1990短短四年间一飞冲天暴涨两倍，1990年底已接近每平米5000欧元！但这个硕大的泡沫破灭了，房地产市场崩塌，巴黎楼市进入最黑暗的7年。
巴黎房市持续下跌7年
与此同时，银行普遍提高贷款利率（6-7%，1996年甚至高达9%）与账户管理费（agios），贷款成本异常沉重使房市雪上加霜：房价从1990年近5000€/m²的高位极速跌至1997年的2850€/m²，跌幅惊人达到42%，其中1992年一年内房价就下跌近20%。更可怕的是伴随房价暴跌，巴黎房地产市场成交量也由1990年的年均4万多套跌至1991年的不足25000套，市场哀嚎遍野。
在商业地产方面，同一时期远在另一端的日本泡沫经济破灭震荡全球。而作为当年巴黎房市最主要的海外投资人，大批日本人为偿还国内借款不顾一切地抛售海外资产，这使得巴黎市场上房源量进一步囤积，曾经的一房难求的小巴黎变为遍地吆喝。过去炙手可热的黄金地段办公室也难逃厄运，只有大幅降价以求脱手。此时房屋既难以出售，也难以出租。很多房东为降低还贷压力及物业费/税费等的高昂持有成本，打出零租金，只需付物业费入住的招牌，但也租客难求。
无人问津的楼市，房产大亨断腕，曾经意气风发的年轻开发商绝望跳楼。。。
02
最刺激的2年：2009-2011
房价🚀35%
2008年受世界金融危机影响，巴黎房价迎来了自98年来10年上扬后的第一次下跌，第三季度跌幅达到9%，但在2009年迅速崛起，第二季度已经回弹到危机前（2008年中）水平，随后巴黎房价更是出现了真正的爆炸式增长：2009-2011年短短两年时间爆发性上涨35％，其中仅2011年一年大巴黎地区房价上涨高达22%！为何楼市反弹如此迅速？关键点就在于政府这把隐形的大手！
巴黎房价爆炸式增长
为了保护受到金融危机爆发冲击的法国经济，2009年法国政府注资150亿欧元进入六大银行，中央银行随之降低利率，刺激经济；各商业银行放宽房产贷款条件及利率。融资的容易和便宜直接刺激房地产市场，支持了价格的上扬。
1985-2019利率曲线图
巴黎楼市意气风发
从2008年底触底到2009年初反弹时间非常短，让抄底的行为很难实现。真正可以实际操作的抄底是在随后的2年。
03
抄底的两年：2012-2014
市场疲软 现金是王
在09年到11年的爆发性回弹后，巴黎楼市随即在2012年进入了疲软期：同年市场成交量也相比2011年下跌12%。造成此次疲软期的原因也是调控：2008年的全球信贷危机爆发世界各国面对危机开始进一步加强对金融市场的监管及开始实施去杠杆化政策。根据新巴塞尔协议（Bâle I/II）法国政府在09年紧急救市后加强对银行的管控措施，银行也对房产贷款更加谨慎、收紧银根：纵然贷款利率继续下调，但能拿到贷款的条件苛刻。银行房产贷款总额从2011年的1616 亿下降到2012年的1205亿。这个时候，实力雄厚拥有现金或者贷款资质良好的投资者便可惬意出手“抄底”了。
2012-2014房价疲软
04
黑天鹅的新冠：2020-2021-2022-?
自2015年到2020年，巴黎房市再一次进入涨区，5年内房价涨了35%，从2014底的7960€/m² 到2020年初的10300€/m²。在2020年2⽉，还未受到疫情影响的⼤巴黎房地产保持着昂扬的势头，巴黎⼤区公证所预测该年巴黎房市将迎来7%的增⻓。虽然由于疫情影响均价最终在⼗⼆⽉稳定在10790欧元/平⽶，但优质房产在疫情下也表现出众：⼩巴黎范围内优质房产⼀旦⼊市最快便能在72⼩时内完成出售。在经历了两次“禁足”（3月和11月）不能参观的情况下，巴黎2020年仍然每三天就有一套价值在300万到3500万欧元之间的房产售出：每套均值近500万欧元，基本与2019年持平；每平方均价为18 667欧，相比于2019年上涨了9.2%！
那其它房产表现如何呢？2022年巴黎房市又会出现什么情况？大量机构投资人涌入住宅市场会给个人购买者带来什么影响？政府会救市吗？且听下回分解。
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