在法国，无论购房、住房和出售房产，都会涉及到不同种类的房产税。详情回顾请参考：投资法国房产：缴税大头在哪？有哪些减免税政策？
在法国买房作为投资资产，在出售时会面临高昂的增值税
：19%的所得税率（Impôt sur le revenu）和17.2%的社保金税率（Prélèvements sociaux），虽说从购入房产的第六年开始，可以享受阶段性减免，但无疑仍会压缩投资收益。不过相信大家一定听说过关于主要住所（Résidence principale）的免税制度。那什么样的房产可以被归为主要住所，并享受免增值税的政策呢？今天红线地产就为大家准备一份合理免税攻略。
01
第一次卖投资房
不用交增值税的条件
当您不是自己主要住所的拥有者，但您用第一次（且仅可享受一次）出售非主要住房(Résidence Secondaire / Investissement locatif) 所得的全部（或部分）资金，在卖出当天算起的两年内购买了主要住所，这种情况下，您处置的这套非主要住房，无需缴纳增值税。
02
“次要住所”如何变身
“主要住所”？
在法国如何定义“主要住所”(Résidence Principale)？
根据le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip)，判定是否为主要居所的依据，是看在某住所居住的频次、以及社会关系纽带（伴侣、子女）等。所谓主要居所，意味着您在过去（法律规定的一段时间内）大部分时间（与家人、或独自）居住于此。如果您购买的房产自己并没有入住，而是闲置，或者租给了他人使用，那么这个房产就不能算您的主要住所，亦不可享受免税。相反即使是租来的房子，如果日常在此生活，都算主要住所。
当投资者购买的房产并不是主要居所时，怎样可以在出售时不付税？建议您可以采取在出售前（一年）搬入，并保留在此居住的相关证明，如日常水电费缴费单等。根据今年7月2日，在波尔多行政诉讼法院la Cour administrative d'appel (CAA) de Bordeaux审判的一起关于“是否是主要居所”的案件中，法官就将水电能源的日常消耗，作为判定该住所是否是主要居住的依据之一。
03
主要居所房产销售期
没有居住证明怎么办？
当房产本来就是您的主要居所，但由于一些原因（如去外地工作、或回国发展）决定出售房产，不会继续在主要居所生活，无法再持续提供水电账单证明这就是您的主要住所时，怎么办？通常情况下，房屋出售有一年的正常销售期限Durée normale pour la vente，在此期间只要能卖出房产，也不用支付增值税。
今年遇上COVID-19疫情，上半年禁足三个月导致房市交易停滞，但从房价来看，整个市场并没有受到太大冲击。不过解禁后，巴黎以外的部分地区，房产出售速度略受影响，原本比较容易出手的房产，可能超过1年还没遇到合适买家，那岂不是享受免税政策又泡汤了？莫慌，对于此类黑天鹅事件、以及对经济状况的整体评估，法国行政法院（Le Conseil d'Etat）放宽了房屋正常销售期限。以今年的状况为例，正常房产销售期限由原本的12个月延长至22个月。但在此期间，该房源不可以自住或出租，也不可以免费借给任何人使用。
不过虽说政策上有宽限，但这也为我们在选购房产时提了个醒：房源优质、周边交通便捷、教育生活各方面资源齐备，都会大大提高房产的流动性。当房产急于出手时，也不至于因为外部因素影响而提心吊胆。
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