在法国买房投资主要有哪些税赋？新房与二手房的缴税存在哪些差异？以什么形式出租房产能减免租金收入税？房产出售时，有哪些减免增值税的可能？针对非法国居民的海外投资人，怎么计算纳税额？我们将从房产收税计算公式及税收政策入手，向大家讲解怎么减税基或/和税率，合法科学的降低赋税额。
法国房产税收分类
-
1/ 过户费（Frais d'acquisition）
首先，在房屋购买时，会产生过户费（Frais d’acquisition）包括：上交政府过户税（Droits de mutation / Droits d’enregistrement）、公文手续费（Débours et frais annexes）及公证人服务费（Emoluments du notaire）。
如下图，购买二手房与新房的过户费用存在差异：二手房的过户税约为房价的5%左右，新房则约为1%，由此导致总过户费用上，二手房约为房价的7-8%，新房则为3-4%。此外，有些开发商在活动推广时期，还会替您承担所有过户费用。
二手房与新房各有千秋，虽然在建筑风貌上，二手房更具魅力，但在房屋品质、硬件设施及能源节省方面，新房的表现更为出色，且购买时的过户费用更低。因此，即使新房价格一般高于同地区的二手房价格，购置新房仍具有长期的投资价值和潜力。（详见：【干货】为什么购买新房？带你了解大巴黎新房购置的优势）
2/ 土地税（Taxe foncière）& 住房税（Taxe d’habitation）
土地税和住房税是房产持有阶段产生的税收，金额上相对固定，对投资回报的影响甚微。
土地税的税率由房屋所在地的政府规定，该地区的商业用地越多，住宅土地税越低。例如，巴黎的土地税是年租金的10%-12%，约为一个月的租金；而有些偏远地区，由于商业用地少，则会达到年租金的25%。若您购买的是环保材质的新房，政府还会减免三年的土地税，以奖励环保住宅买家。
住房税，由居住者缴付，如果您是出租，该项税收由租客承担。不过目前，住房税正逐步被取消，预计至2023年，住房税将被全部免除。
房产投资的主要回报是每年的租金收入和出售时的增值，而这也正是政府税收大头！怎么在这两部分做好正确精明的选择，直接影响您的投资回报率！
需缴纳税金=税基×税率，减少税基或降低税率，都可以减少所需缴纳的税收金额：针对租金收入税，我们以减少税基为主；对于出售增值税，则主要是以降低税率。
3/ 租金收入（Revenus fonciers）税
房屋出租类型的选择，直接影响到所需缴纳的租金收入税
通常，带家具出租比不带家具出租更具优势：因为租金相对高（比不带家具高出10%-20%），且能更快收回房屋（租约是1年而不是3年）。更重要的是，您可以选择其中的LMNP - Régime Réel的报税形式，通过房屋、家具的折旧（及其他相关租赁经营费用），抵扣租金收入，降低税基甚至到零。但带家具出租需要更多的投入：家具的采购，房屋的布置等。
不带家具出租，则只能在税基中抵扣维护成本等费用的支出，不如LMNP-Micro BIC税基自动减免50%的方便，也无法像LMNP-Régime Réel在税基中抵扣房屋、家具的折旧。
带家具出租又分为LMP（职业带家具租赁）与LMNP（非职业带家具租赁）。今天红线智团主要来讲讲适用范围广、减税方式直接有效力度大的LMNP。
LMNP的租金收入税，有两种报税方式：
1. Micro-BIC（微型工商业）仅限于年租金收入少于7万欧元的房东，这种方式非常简单，无需会计做账，税基直接自动减免50%，也就是说政府只在您租金收入的50%上征税。税率为您收入的边际税率（Taux marginal d' imposition）。
2. Régime Réel（实际工商业），可通过房屋及家具折旧及房屋翻修维护费用抵扣税基，年租金收入高于7万欧元时必须选择该项报税方式，而收入少于7万欧元时，非强制，两种都可选择（Micro-BIC 或 Régime Réel）。但是选择Régime Réel需要专业会计（Expert-comptable）做账，费用根据租金收入，在150欧元至600欧元间不等。税率与Micro-BIC的计算方式相同。
对于海外投资者（非法国纳税居民 Non-résident），租金收入税的基本税率为20%。
带家具租金年收入 - 报税类型
注：
LMP ：Loueur en meublé professionnel
LMNP : Loueur en meublé non professionnel
Micro-BIC : 微型工商业 Régime Réel : 实际工商业
4/ 增值税（L'impôt sur la plus-value）· 最后，房屋出售时，会涉及不动产增值税，该项税收只针对您的次要住所（Résidence secondaire）和投资类房产，若是您的主要住所（Résidence principale），则无需缴纳增值税。增值税 = 房屋增值部分 × 增值税率
房产增值部分 = 房产卖出价 - 房产买入价（及买房时的公证费和翻修费用等）
增值税的税率由两部分组成：19%的所得税率（Impôt sur le revenu）和17.2%的社保金税率（Prélèvements sociaux），税率按持有时间递减。在房产购入的五年之内出售是没有任何增值税率减免的（总税率约为36%）。但从第六年开始，可以享受阶梯性的减免。在拥有房产的第二十二年，所有个人所得税的部分就全部减免掉了，第三十年时则可以全部免除社保金税部分。
可以看出，房产需要长期持有才可能减低税率。于是有些动“小脑筋”的业主会试着用另一种方法避免增值税：在卖房至少一年之前，将出租的房屋收回自住，变为自己的主要居所（Résidence principale）。但您需要注意的是怎么向税务局证明这真的是您的主要居所：比如说房产的水电费的扣款证明，及当年报税表中填写的自居住址等。
对于长居欧盟的外国投资者（例如，您是中国国籍，长居于芬兰），社保金税率不再是17.2%，而是7.5%。
如果您想成为专业投资人，选择职业带家具出租身份（LMP），需要满足以下两个条件：
1. 房产租金年收入超过23 000欧元
2. 房产租金年收入的比额在家庭总收入中超过50%
您的增值税也有全部免除的可能，只要您成为LMP至少5年，且最后两年的租金年收入低于9万欧元。
以上就是在法国投资房产时主要涉及的税收，希望能对各位投资人们有所帮助。不过，这些都只是基本的税收介绍，个人情况不同，所需缴纳的税金也存在差异，建议具体情况咨询各类专业人士：红线地产及其长期优秀合作伙伴可以向您提供个性化专业服务，陪伴协助您在法国的房地产投资。
Comments