大家买房一般都会以个人名义直接持有，在什么情况下选择成立公司（SCI：Société Civile Immobilière）在法国置业呢？银舍在下文做一些成立公司间接持有的利弊分析，最终的选择还是需要根据个人的情况具体来定。
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什么是SCI？
SCI，中文译为“不动产民事公司”，是一种专用于资产管理的股份制公司形式。它由至少两位股东共同成立，股东可以是自然人，也可以是法人（学生、CDD/CDI职员，自由职业者，甚至失业者等），由一位公司法人负责管理和运营。每位股东以资金形式入股，目的是购买和管理一处或多处房产。由于这种公司结构灵活，股东无国籍限制，合作伙伴之间成本和收益分配更简明清晰，因此为房产投资者带来许多便利。
02
SCI有什么优势？
作为SCI的股东，投资人可以免费居住在他们购置的房产中，也可根据房屋价值支付一定的租金。公司收到的租金、以及其他各种形式的收入，都是股东们的共同所得，理论上将根据每位股东持股比例分配。
当房产出售产生增值（capital gain），需要交纳增值税时，SCI的股东可以像处置以个人名义拥有的主要住所一样（主要住所：某人每年至少居住生活6个月的住所），享受免增值税政策。不过，享受免税政策有一个前提：SCI公司的运作选择“个人所得税制”（IR: impot sur revenu），而不是公司所得税制（IS：impot sur société）。在通过SCI持有房产期间，如果该房产产生利润，所有股东会根据个人持股比例获得相应的地产收入，并各自报税。
SCI还有一个好处：规避风险。当SCI股东面临亡故、婚变等可能产生财产分割的情况时，其继承人可以继承和分摊SCI的股权，即以动产的形式继承房产。同时，针对法国相对沉重的遗产税，根据法律规定，父母每隔几年可以免税赠与子女一定额度的动产，包括其持有的SCI股份，从而逐步转移财产到子女名下，达到日后减少缴付遗产税的目的。
基于以上优势，不少投资者通过建立SCI来购买持有房产。但是，我们在决定选择SCI之前，也应当客观了解它的不便之处。
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SCI注意事项？
首先，我们都知道法国置业面临各种不同的税收，其中有一项是“富人税”（不动产财富税IFI：l’impôt sur la fortune immobilière）。当您的不动产（包括SCI房地产公司、土地和住宅）净值超过130万欧元时，就需要缴纳这个“富人税”。在每年报税计算净资产时，以个人名义购置的主要居所，能够以70%的价值计入；而以SCI购入的不动产，则需要全额申报。
举个🌰：
如果您有一套150万欧元的房产（>130万欧元），70%的价值为150*70%=105万欧元，此时您的不动产价值已经小于130万欧元，无需申报“富人税”。但是，如果您通过SCI来持有房产，则无法回避这项“富人税”。
其次，由于SCI属于有限责任公司，许多法国银行不会给SCI提供抵押贷款。即使想得到贷款，也必须获得银行的多项认可：如银行将评估SCI每位股东的财务状况是否良好，符合贷款客户的条件（若SCI股东中包含未成年人，一般情况下无法实现贷款）；评估SCI公司设立的公司章程是否符合银行设定的提供贷款的标准等。
此外，SCI属于非商业贸易性质的公司，因此它的设立只能用于非商业目的。当房东选择出租通过SCI公司购买的房产时，“不带家具租赁”更容易被认定为非商业活动。若房东选择带家具出租，则在房屋租赁期间获得的收入，只能选择“公司所得税制（IS）”报税，而不能选择“个人所得税制”（IR）”。而且一旦SCI公司设置为“公司所得税制（IS）”，则无法转回“个人所得税制（IR）”。这样房产在出售的时候，就不能像上文提到的，享受免增值税。
最后，当SCI公司出现债务问题，所有股东需要共同承担责任。
综上便是红线地产为您总结的一些关于在法国成立SCI购房的基本利弊分析。我们建议，您在购房前还是要根据个人状况，请专业人士为您进行综合评估，审慎决定。
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